Die Mietpreisbremse

Frankfurt ist, wie jedermann weiß, ein teures Pflaster, und nicht nur Frankfurt: in nicht wenigen hessischen Gemeinden gibt es sogenannte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Natürlich ist dieses Phänomen nicht nur in Hessen, sondern im ganzen Bundesgebiet gerade in großen Städten anzutreffen. Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und die „Mietpreisbremse“ in das BGB eingeführt. Es handelt sich dabei um mehrere Paragrafen, beginnend mit § 556d BGB, mit denen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verhindert werden soll, dass die Mieten einfach davongaloppieren, wenn ein Mieter auszieht und die Wohnung wiedervermietet wird.

Welche Gebiete genau das sind, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, regelt nicht das BGB. Das ist vielmehr gemäß § 556d Absatz 2 BGB den Regierungen der einzelnen Länder überlassen. Diese können die Gebiete durch Erlass einer Verordnung bestimmen. Bisher haben elf Landesregierungen von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und Verordnungen zur Mietpreisbremse erlassen. Darunter ist auch die hessische Landesregierung.

Die Mietpreisbremse war und ist sehr umstritten, da insbesondere viele Vermieter sich in ihrem Eigentumsrecht unzulässig beschnitten fühlen. Meiner Ansicht nach ist das gesetzgeberische Ziel anzuerkennen. Wie man das aber auch immer betrachtet, eines ist klar: damit die Mietpreisbremse ihren Zweck erfüllt, sollte die entsprechende Verordnung schon wirksam sein.

Hiermit gibt es bemerkenswerter Weise gleich in mehreren Bundesländern Probleme. Im Rahmen dieses Beitrags möchte ich mich auf die Hessische Verordnung zur Mietpreisbremse beschränken. Diese ist seit 27.11.2015 in Kraft.

 

Das Landgericht Frankfurt am Main

Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Hessische Verordnung zur Mietpreisbremse für unwirksam erklärt. Genauer: es ist der Ansicht, diese Verordnung sei von Beginn an unwirksam gewesen. Dies lässt sich dem Urteil vom 27.03.2018, Az. 2-11 S 183/17, entnehmen.

Was bedeutet so eine Entscheidung?

Sie bedeutet zunächst nur, dass eben das LG Frankfurt am Main die Verordnung für unwirksam hält. Daraus folgt für das Landgericht, dass in Hessen keine Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt sind. Daraus wiederum folgt, dass § 556d BGB, also die Mietpreisbremse, nicht angewandt werden kann. Es gilt somit die im Mietvertrag vereinbarte Miete, auch wenn diese eigentlich zu hoch ist.

Das ist wie gesagt die Ansicht des LG Frankfurt am Main. Geht die Sache vor den BGH (die Revision ist zugelassen), so kann dieser durchaus anderer Ansicht sein. Ebenso können andere Gerichte von der Meinung des LG Frankfurt am Main abweichen.

Für Vermieter und Mieter heißt das: sie können nun rätseln. Entweder das Gericht hat Recht. Dann ist die Verordnung tatsächlich unwirksam, und kein Mieter könnte sich auf sie berufen. Oder aber das Gericht liegt falsch. Dann wäre die Mietpreisbremse wirksam und würde die maximal mögliche Miethöhe beschränken.

Das ist eine äußerst unglückliche Situation. Sie führt zu erheblicher Unsicherheit sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite.

 

Wir brauchen einen Schuldigen (Spoiler: die Regierung!)

Schuld an der Misere ist, liest man das Urteil des LG Frankfurt am Main, der hessische Verordnungsgeber, also unsere geliebte Landesregierung. Und zumindest wenn es zutrifft, was in den Urteilsgründen steht, muss man sagen, dass die Regierung nicht gut gearbeitet hat.

Das LG Frankfurt am Main ist nämlich der Meinung, dass die hessische Mietpreisbremse unwirksam sei, weil die Verordnung schlichtweg nicht begründet wurde. Nach den im Verfahren gewonnenen Erkenntnissen des LG Frankfurt am Main gab es bei Erlass der Verordnung nur einen Entwurf einer Begründung. Eine „richtige“ Begründung sei der Öffentlichkeit erst im Jahr 2017 bekannt gemacht worden (durch Einstellung auf die Website des zuständigen Ministeriums). Dies hat laut Urteil das zuständige Ministerium auf Anfrage mitgeteilt. Das LG Frankfurt am Main zweifelt daran, ob die Einstellung in eine Website genüge – das spiele letztlich aber keine Rolle, da auch das viel zu spät gewesen sei. Eine Begründung habe bereits 2015 bei Erlass der Verordnung vorliegen müssen.

Heute ist die Begründung hier beim Umweltministerium einsehbar.

Und, hat das LG Frankfurt am Main Recht?

Es ist unter den Juristen umstritten, ob es für die Wirksamkeit einer Verordnung zur Mietpreisbremse erforderlich ist, dass eine Begründung vorliegt oder etwa formell veröffentlicht worden ist. Wenn man allerdings § 556d Absatz 2 BGB liest, kann man schon der Ansicht sein, dass eine Begründung bei Erlass der Verordnung zumindest existieren muss. Denn es heißt darin schlicht und einfach zu der Verordnung: „Sie muss begründet werden.“ In den folgenden Sätzen ist sogar noch ausgeführt, woraus die Begründung im Einzelnen zu bestehen hat. Ich kann daher gut verstehen, wenn man wie das LG Frankfurt am Main der Meinung ist, eine Begründung müsse vorgelegen haben.

Die gegenteilige Ansicht lässt sich auch vertreten; dafür ist aber schon juristischer Feinsinn (sog. Haarspalterei) vonnöten.

Nicht zu vergessen ist, dass die hessische Bauministerin Priska Hinz gesagt hat, das Urteil sei gar nicht richtig, denn es habe eine finale Begründung vorgelegen, als die Verordnung erlassen wurde. Hier muss man auch noch schauen, wie sich die Sache entwickelt. Vielleicht kann das Ministerium ja nachweisen, dass das wirklich der Fall war. Veröffentlicht war diese Begründung freilich offenbar nicht – das ergibt sich jedenfalls aus der Auskunft, die das Ministerium augenscheinlich dem Gericht im Verfahren gegeben hat.

 

Es ist schwer zu verstehen, dass es dieses Problem überhaupt gibt. Wenn das BGB ausdrücklich und wortwörtlich und wirklich nicht zu übersehen vorschreibt, dass und wie die Verordnung zu begründen ist, muss man doch nichts weiter machen als dafür zu sorgen, dass ganz klar und nachweisbar eine Begründung existiert und bekannt gemacht ist, am besten ganz offiziell im Gesetz- oder Verordnungsblatt des Landes Hessen. Dass das versäumt wurde, wirkt für den unbefangenen Betrachter schon sehr nachlässig.

Jetzt haben wir bzw. Sie den Salat, wenn Sie Mieterin/Mieter oder Vermieterin/Vermieter sind.

 

 

Die Mieter*innen und Vermieter*innen

Gilt die Mietpreisbremse, so schulden Mieter ihren Vermietern nur die Miete, die nach den Regelungen zur Mietpreisbremse maximal zulässig ist. Das gilt auch, wenn im Vertrag eine höhere Miete steht. Sie können daher einfach nur die Miete zahlen, die Sie aufgrund der Mietpreisbremse für richtig erachten. Das wäre angesichts der Entscheidung des LG Frankfurt am Main freilich mutig.

Warum soll das mutig sein?

Betrachtet z.B. der BGH, vielleicht erst in langer Zeit, die hessische Mietpreisbremse ebenfalls als unwirksam, so besteht die Gefahr, dass erhebliche Mietrückstände auflaufen. Erreichen diese den Wert von zwei Monatsmieten, so kann das für den Vermieter bzw. die Vermieterin ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages sein. Es wäre hier zumindest ratsam, das gesparte Geld zunächst zurückzulegen, um den Rückstand gegebenenfalls flugs ausgleichen zu können. Dadurch würde eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam.

Stellt sich dagegen im Nachhinein heraus, dass die Mietpreisbremse wirksam ist und mussten Sie keine fristlose Kündigung abwenden, können Sie von dem zurückgelegten Geld in den Urlaub fahren oder sich ein schönes Auto kaufen.

 

Nach dem Gesetz ist es des Weiteren so, dass überzahlte Miete aufgrund der Mietpreisbremse nur zurückverlangt werden kann, wenn man vorher gegenüber dem Vermieter gerügt hat, dass die vereinbarte Miete zu hoch sei. Diese Rüge ist auch nicht ganz trivial – sie muss nämlich begründet werden (schon wieder eine Begründungspflicht!).

Wenn der Mieter oder die Mieterin bestimmte notwendige Aspekte nicht kennt, kann er oder sie hierüber vom Vermieter bzw. der Vermieterin Auskunft verlangen. Das kann zum Beispiel die Höhe der Miete des vorhergehenden Mietvertrages oder die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen betreffen. Die Rüge kann aber zugleich mit der Bitte um Auskunft ausgesprochen werden.

Wie Sie als Mieter*in vorgehen, müssen Sie für sich selbst nach Ihrem konkreten Mietverhältnis entscheiden. Wenn Sie davon ausgehen können, dass eine Rüge keine besondere Belastung des Verhältnisses zu Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin bedeutet, dürfte es sinnvoll sein, vorsorglich die Informationen zusammenzutragen und die Rüge alsbald zu erklären. Dann können Sie erst einmal abwarten. Erweist sich die jetzt existierende Verordnung sodann später als wirksam (etwa weil der BGH die Entscheidung des LG Frankfurt „kippt“), können Sie die Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangen. Das gilt natürlich nur, soweit sie überzahlt ist.

Wie bereits oben erwähnt, können Sie natürlich auch gleich nur die Miete zahlen, die bei Anwendung der Mietpreisbremse geschuldet ist. Das dürfte allerdings schon für eine gewisse Belastung des Mietverhältnisses sorgen.

Befürchten Sie hingegen „Repressalien“ Ihres Vermieters, die Sie vermeiden wollen (und seien es nur böse Blicke und verletzende Worte), so könnte es die weisere Entscheidung sein, zumindest abzuwarten, bis die Rechtslage sich geklärt hat. Wie die zuständige Ministerin, Frau Hinz, angab, soll ja hier auch schnellstmöglich von der Landesregierung nachgearbeitet werden, so dass es auf das Urteil des LG Frankfurt am Main vielleicht bald gar nicht mehr ankommt. Wenn Sie abwarten, verzichten Sie natürlich auf Geld, falls sich die Verordnung später als wirksam herausstellt und Ihre Miete tatsächlich unzulässig überhöht ist. Aber Geld ist bekanntlich nicht alles.

Für Vermieter*innen in Hessen erscheint die Lage einfacher. Sie werden sich zunächst häufig auf das Urteil des LG Frankfurt am Main stützen und vielleicht noch ergänzende Argumente vorbringen, warum die Mietpreisbremse im konkreten Fall eh nicht greifen würde. Aber richtig komfortabel ist die aktuelle Unsicherheit für Sie als Vermieter*in auch nicht. Denn wenn Mieter*innen jetzt vorsorglich eine überhöhte Miete rügen und sich erst später herausstellt, dass die hessische Verordnung doch wirksam ist, so müssen unter Umständen erhebliche Beträge zurückgezahlt werden. Insoweit ist vielleicht ebenfalls zu empfehlen, im Falle einer Rüge den möglicherweise überhöhten Betrag zunächst zur Seite zu legen, bis die Rechtslage geklärt ist.

Generell empfiehlt es sich, die weitere Entwicklung im Auge zu behalten, da hier auch kurzfristig Änderungen möglich sind.

 

Brauche ich einen Anwalt?

  • Ja, selbstverständlich brauchen Sie einen Anwalt, und zwar mich, Herrn Rechtsanwalt Lost in Bornheim!
  • Bzw.: nein, natürlich brauchen Sie keinen Anwalt, man kann doch alles im Internet nachlesen!

Oder aber: entscheiden Sie einfach selbst. Spätestens wenn die Situation verfahren ist und die Sache vor Gericht geklärt werden muss, ist es sehr sinnvoll, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen, da so ein Zivilprozess nicht immer ganz einfach ist, jedenfalls wenn man das nicht schon ein paar Mal gemacht hat.